Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) меняется. Механизм эскроу-счетов, зарекомендовавший себя в многоквартирном строительстве, теперь внедряют в частное домостроение. Эти изменения затрагивают всех участников рынка: от застройщиков до конечных заемщиков.
Эскроу-счета в ИЖС: что нового
Эскроу-счет - это банковский инструмент. Средства заказчика блокируются на этом счете до полного выполнения подрядчиком своих обязательств. В ИЖС это значит: вся сумма по договору поступает на счет, но подрядчик получает деньги только после сдачи готового объекта и регистрации права собственности в Росреестре.
С марта эскроу стал обязательным для некоторых видов строительства:
- При использовании заемных средств (ипотека, государственные программы).
- При заказе строительства дома из соломенных панелей или других материалов "под ключ" у юридических лиц.
- Для договоров между физическими лицами-заказчиками и компаниями-подрядчиками.
Самостоятельное строительство на собственные средства без привлечения подрядчиков пока не подпадает под эти требования.
Как работает защита средств
Процедура использования эскроу-счетов включает несколько этапов:
Подготовительный этап:
- Открытие счета в аккредитованном банке при подписании договора подряда.
- Депонирование полной суммы договора (средства замораживаются).
- Предоставление пакета документов: паспорт, СНИЛС, документы на земельный участок, договор подряда, разрешение на строительство.
Строительный этап:
- Подрядчик ведет работы на собственные или кредитные средства.
- Банк может контролировать ход строительства.
- Возможны поэтапные выплаты. Большинство банков предпочитает полную оплату по завершении.
Завершающий этап:
- Раскрытие счета после подписания акта приема-передачи.
- Регистрация права собственности в ЕГРН.
- Перечисление средств подрядчику.
Расширение эскроу: планы и перспективы
Регулятор и участники рынка обсуждают расширение обязательного применения эскроу-счетов на всю ипотеку для ИЖС. Сейчас такая защита действует только в рамках льготных программ: семейной, IT-ипотеки и дальневосточной ипотеки.
Причины для расширения системы:
- Рост доли рыночной ипотеки.
- Увеличение рисков недостроев для заемщиков.
- Защита граждан от недобросовестных подрядчиков.
По данным участников рынка, уже более 24 тысяч домов строят с использованием эскроу-счетов. Около 10 тысяч объектов уже ввели в эксплуатацию.
Финансовые показатели и рост рынка
Банковская статистика показывает рост сегмента. Объем выданных траншей по продукту "ИЖС-Подряд" с использованием эскроу-счетов увеличился в 9,5 раз за прошлый год. Он достиг 25,8 млрд рублей.
Условия ипотечного кредитования для ИЖС с эскроу: Показатель Значение Сумма кредита до 30 млн рублей Срок кредитования до 30 лет Процентная ставка от 2% по льготным программам Первоначальный взнос от 20%
Преимущества для участников рынка
Для заемщиков:
- Защита от недобросовестных подрядчиков.
- Страхование счетов до 10 млн рублей.
- Возможность смены подрядчика при нарушении обязательств.
- Сохранение права на налоговый вычет до 260 тысяч рублей.
Для подрядчиков:
- Повышение доверия клиентов.
- Прозрачность расчетов.
- Улучшение условий проектного финансирования.
- Конкурентные преимущества при наличии аккредитации.
Для застройщиков экологичного жилья:
Компании, специализирующиеся на строительстве домов из соломенных панелей и других альтернативных материалов, получают дополнительные гарантии для клиентов. Например, ООО "Золотое Сечение", работающее с технологией "Соломит", может предложить заказчикам дополнительную защиту при строительстве дома из соломы под ключ через эскроу-механизмы.
Требования к подрядчикам
Для работы с эскроу-счетами подрядчики должны пройти аккредитацию. Она включает:
- Подтверждение опыта в строительстве.
- Размещение проектов на специализированных платформах.
- Соответствие финансовым и техническим требованиям.
Что ждет рынок ИЖС
Прогнозируют дальнейшее расширение применения эскроу-счетов. Инициатива о распространении механизма на всю ипотеку для ИЖС получила поддержку регулятора. Ее могут реализовать в ближайшее время.
Ожидаемые изменения:
- Законодательный запрет ипотеки на ИЖС без эскроу.
- Рост объемов финансирования в 2,5 раза при полной загрузке мощностей.
- Увеличение доли аккредитованных подрядчиков на рынке.
Эти изменения делают рынок ИЖС цивилизованным и безопасным. Это особенно важно для развития сегмента экологичного строительства, включая дома из соломы и других альтернативных материалов. Застройщики получают дополнительные инструменты для привлечения клиентов, а заемщики - надежную защиту своих инвестиций.